RENéGOCIATION OU Rachat de crédit immobilier
Le rachat de crédit immobilier signifie une renégociation du taux auprès de votre banque ou auprès de toutes les autres banques ou organismes financiers. En effet depuis quelques années les barèmes sont en forte baisse et en janvier 2020 les taux d’emprunts n’ont jamais été aussi bas. Le barème proposé pour un crédit varie en fonction de la qualité de votre dossier, de la durée, de l’apport financier ainsi que de l’enjeu commercial.
La renégociation de votre crédit immobilier a pour avantages de diminuer la mensualité ou de réduire la période d’amortissement de votre prêt immo.
A savoir : Il n’est pas possible de renégocier son financement au même taux que pour une acquisition. Une renégociation d’un crédit ou un rachat d’en-cours immobilier aura toujours un barème un peu plus élevé que celui de l’acquisition.
C’est quoi une renégociation ou un rachat de crédit immobilier ?
Une renégociation implique que l’agence bancaire des emprunteurs renégocie le taux initial du crédit immobilier de ses propres clients en leur faisant une meilleure proposition de taux d’emprunt pour leur prêt immo.
Un regroupement de crédit est réalisé avec une banque qui n’est pas celle de l’emprunteur propriétaire ou du client. La différence, donc c'est que cette société de courtage concurrent rembourse l’emprunt auprès de la banque des personnes et elle lui fait une offre avec un barème plus intéressant.
Quel est le bénéfice pour l’emprunteur de faire racheter son prêt immobilier ?
Faire renégocier son prêt d'acquisition c’est faire des économies sur le long terme. Si on obtient une réduction du barème au minimum de 0.5%.
Exemple avec 0.5% en moins:
Vous avez fait un prêt immobilier de 200 000€ en janvier 2017 sur une période de 20 ans (240 mois) et au taux de 3% et vous remboursez une échéance de 1 106.43 euros par mois hors assurance (H.A.). En janvier 2020 un organisme financier vous propose de le reprendre avec un taux de 2.50% sur une période restante équivalente soit de 17 ans (204 mois) cela vous fera rembourser une échéance de 1061.55 euros par mois H.A.. Soit une économie de 44.88€ par mois, soit 9155.52€ sur une période de 17 ans. L’opération est rentable, mais attention il ne faut pas oublier de rajouter les frais qu’implique l'opération. Au final le gain n’est pas aussi significatif.
Exemple avec 1% en moins :
On reprend la même somme de financement et la même période de remboursement, cela porte la nouvelle échéance du prêt immo à 1020.42 euros. Cela fait une économie de 86.01€ par mois soit 17 547.04 euros sur 17 ans (204 mois). Ne pas oublier de soustraire les frais au gain du crédit.
Finance O.R. vous préconise au minimum un point d’écart et à condition que vous soyez sur la première moitié de votre remboursement.
Quels sont les frais indissociables pour un rachat de prêts hypothécaires ?
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En tout premier lieu si on ne renégocie pas ses encours d’acquisition avec sa banque, il y a des frais d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) qui sont équivalents au 6 derniers mois d’intérêts avec un plafond maximum de 3% du capital restant remboursé. Le coût le moins onéreux pour l’emprunteur sera retenu. Cette somme est à devoir à l'agence que vous quittez. Si vous renégociez avec votre agence, celle-ci vous en fera souvent cadeau, mais elle bonifiera son taux d’intérêt, rien n’est jamais gratuit.
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Les frais de dossier du nouvel organisme sont à prendre en considération. Ils sont toutefois négociables avec la celle-ci.
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Votre agence ne vous prêtera pas sans garantie sauf sur une très courte période. Le nouvel emprunt immobilier implique des frais d’hypothèque ou des frais de caution (société de cautionnement affilié à l'organisme financier). Dans le cas d’un rachat on ne parle plus d’IPPD inscription de privilège de prêteurs de deniers comme lors d’une acquisition, on appelle cela une hypothèque.
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La délégation d’assurance :
La couverture d’assurance de prêt est à négocier avec la société qui reprendra votre crédit et vous proposera automatiquement l’assurance groupe, ou alors un courtier comme Finance O.R. qui vous proposera une couverture individuelle et souvent beaucoup moins cher. Les assurances individuelles sont calculées en fonction de votre âge, du capital du prêt du taux d’intérêt et de la durée du nouveau rachat de prêt.
Conséquences pour la banque de renégocier son propre prêt immobilier :
Quand la préteur renégocie le prêt immo de son client elle perd de l’argent, car reprendre sa propre dette à un taux inférieur est financièrement infructueux. C’est pour cela que les établissements bancaires sont très réticents à reprendre leur propre dette et elles font souvent trainer plusieurs mois afin de décourager leurs clients.
En revanche, si l’établissement ou le prêteur renégocie le contrat immobilier de ses clients, elle garde le contact commercial avec eux donc et elle conserve les assurances de prêts et autres assurances comme l’assurance habitation ou celle de la voiture et les placements ainsi que tous les produits dérivés (garantie obsèques, téléphone, alarme…). Les prêteurs ne gagnent plus d’argent sur un prêt immobilier, mais sur tous les produits bancaires ou des produits dérivés. Cette opération de renégociation sera gagnante pour les deux parties.
En effet, faire un avenant sur un remboursement anticipé évite la perte du client. La caution est reportée sur l’avenant, et le client ne souscrit pas de nouveaux emprunts auprès d’un autre établissement. Dans ce cas le délai de réponse est rapide.
Avantages pour une autre banque de racheter le prêt immobilier des emprunteurs propriétaires :
Afin de récupérer le compte d’un ménage propriétaire les banques sont prêtes à proposer un taux de rachat immobilier défiant toute concurrence. Les prêteurs ne gagneront pas d’argent sur le prêt immo, mais en contrepartie tous nouveaux clients est une aubaine pour l’organisme, car cela lui permet de placer ses produits à marge c’est-à-dire l’épargne, les assurances et les autres produits à forte valeur ajoutée.
Réduire la mensualité ou la durée du prêt ?
Dans la mesure où il est intéressant financièrement pour la personne propriétaire de renégocier ses emprunts, il doit choisir entre privilégier l'échéance ou la période d’amortissement.
- Si la priorité est de baisser les mensualités alors la période d'amortissement du contrat reste inchangée. Cela dégagera du pouvoir d’achat aux emprunteurs.
- Si au contraire l’objectif est de garder la même échéance alors la période d’amortissement se verra alors réduite de plusieurs mois ou plusieurs années et cela diminuera le coût. La personne propriétaire fera ainsi des économies et finira de rembourser plus tôt son crédit.
Rachat de crédit immobilier plus nouveau projet ou rachat d’autres prêts :
Nous venons de voir l’impact de la baisse des taux sur le rachat d'encours. Mais nous n’avons pas évoqué le fait de rajouter un autre financement ou de la trésorerie pour des nouveaux projets à cette opération. Le regroupement d'encours immobilier permet dans la mesure où celui-ci représente plus de 60% du montant total du crédit d’inclure un prêt ou plusieurs crédits ainsi que de la trésorerie pour des travaux.
Nouveau projet et rachat du prêt immobilier :
Vous êtes des emprunteurs avec un financement de votre résidence principale vous avez des projets comme de faire construire votre piscine et de changer de voiture. Mais vos revenus ne sont pas extensibles et si vous faites un nouvel achat vous risquez de vous retrouver dans une situation délicate. Votre banque vous accorde ce nouveau crédit, mais cela va fortement impacter sur votre taux d’endettement futur et sur votre reste à vivre.
La solution : La société de courtage Finance O.R. vous propose de renégocier le barème de votre prêt d'acquisition tout en finançant vos nouveaux projets envie dans la limite de 40% du financement et avec des taux d’intérêts correspondant à un regroupement de prêts d’acquisition.
Reprise de crédits personnels + reprise d'emprunts immobiliers :
Vous avez actuellement un ou plusieurs crédits immobiliers et trois dettes personnels. Renégocier tous vos crédits vous permettra de baisser vos mensualités et d’avoir une meilleure gestion de vos comptes bancaires. Une bonne stabilité de vos finances est importante si vous ne souhaitez pas vous retrouver dans une situation de surendettement. Vous pouvez inclure un découvert bancaire et de la trésorerie personnelle pour mettre de côté en cas de coup dur. La somme de vos dettes hors emprunts d'acquisition ne doit pas représenter plus de 40% du montant total du rachat de prêt tout confondu. Vous pouvez alors bénéficier d’un barème de crédits d’acquisition.
Quand racheter le crédit immobilier ?
La reprise du capital restant dû immobilier est considéré comme un prêt immobilier, du moment que la totalité de vos en-cours repris soit supérieur ou égale à 60% du montant global du financement.
Il est toutefois possible de rassembler l'encours si le montant de notre crédit d'habitation est inférieur à 60% de la somme totale de l’encours, mais on basculera sur une consolidation de créances à la consommation et les taux sont un peu moins attractifs.
En conclusion : Est-il mieux d'obtenir un rachat de prêt ou une renégociation de crédit ?
Comme nous venons de le voir cela dépend ce que vous recherchez et vos priorités.
La différence:
La fusion des créances d’acquisitions est très souple et vous offre beaucoup d’avantages. Il est préférable de passer par un courtier comme Finance O.R. afin d’obtenir le meilleur barème en reprise de crédit immobilier.
La renégociation de crédit est très restrictive et ne concerne que le prêt immo. Il n’est pas possible de renégocier un prêt à la consommation, mais il est tout à fait possible de faire une restructuration de crédit à la consommation.
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