CALCUL DU TAUX D’ENDETTEMENT POUR UN REGROUPEMENT DE PRêTS
Comment faut-il calculer son ratio d’endettement quand on fait un rachat de crédits ? L'évaluation par rapport aux échéances de ses emprunts est très simple, tout le monde peut le faire. Il se calcule de la façon suivante.
Définition : Il faut cumuler et additionner la totalité de ses échéances de ses encours, puis les diviser par la somme totale de ses revenus nets. Enfin on les multiplie par cent afin de les convertir en pourcentage.
Le ratio maximal n’est pas le même s’il s’agit d’un financement en ce qui concerne un prêt immobilier ou pour une renégociation de prêts. Il varie également par rapport à la situation de l’emprunteur et de son budget. Dans le cadre d’une consolidation de crédits, d’un crédit imm ou d’un crédit à la consommation, il ne faut pas oublier de calculer son taux d’endettement avant d’emprunter. Avec votre courtier Finance O.R. réalisez votre simulation de rachat.
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
C’est un indicateur de donné qui permet l’octroi d’un prêt à la consommation ou un prêt immobilier ou encore une renégociation de crédits. Il est défini par chaque banque afin de déterminer si les emprunteurs qui les sollicitent sont éligibles à l’octroi d’une offre de financement.
On obtient cette corrélation après les avoir calculés. On part de l’ensemble des charges de logement, les mensualités de crédits et de remboursements des dettes d’huissier que vous détenez sur votre compte bancaire et la somme totale de vos rémunérations. C’est grâce à celles-ci que vous remboursez l’ensemble de vos mensualités. Si vos remboursements dépassent 33% de vos gains, votre banque ne peut plus vous octroyer un nouveau crédit, sauf un crédit renouvelable qui a un fort taux d’intérêt.
Par contre, c’est le moment de faire racheter vos crédits pour faire baisser vos remboursements et votre ratio d’endettement et de réaliser votre projet immo ou votre projet automobile ou tout autre investissement.
Que donne le résultat des recettes et des dépenses ?
CHARGES / REVENUS = TAUX D’ENDETTEMENT
Les charges correspondent au paiement du loyer ainsi que le garage ou au remboursement du crédit d'habitation et la pension alimentaire versée. Les échéances que vous souhaitez conserver comme l’amortissement de votre voiture ou l’acquittement de votre prêt immobilier sont considérées comme des charges et sont rajoutées à la totalité des charges.
Les gains sont les salaires, les retraites ou les pensions, la rente d’invalidité, les rendements locatifs, les pensions alimentaires reçues, (les allocations familiales sont plafonnées).
Le calcul du taux correspond à la totalité des charges divisées par la totalité des rémunérations.
Exemple : L’ensemble des charges : on a 800€ de location + 350€ d’échéances + 250€ paiement voiture à conserver = 1 400€ de charges
Total des gains : 3 800€ de salaire + 100€ de pension alimentaire reçu + 131 € d’allocations familiales = 4031€
Résultat : 1 400€ / 4 031€ x 100 = 34.73%
La capacité d’emprunter selon le type de crédits :
Elle varie d’un organisme financier à un autre qui a en effet ses propres critères au regard du risque financier. Mais, de manière générale la capacité d’emprunt du prêt habitat est plafonnée à 33% des rémunérations. en ce qui concerne les hauts salaires le ratio pour un crédit immobilier peut atteindre les 40% au vu de la durée. Il est préférable de ne pas s’endetter au-delà de 25% car il ne faut pas perdre de vu que l’on va avoir besoin d’un crédit en vue du remplacement de la voiture et si on ne veut pas se retrouver surendetté rapidement il faut anticiper l’avenir à court et moyen terme.
En effet, afin de racheter les encours les prêteurs sont beaucoup plus souples, mais encore une fois chaque partenaire financier fixe ses propres règles sur l’approche du risque, sur la qualité des documents, de la position financière de chaque emprunteur. Après l’opération les charges par rapport aux rentrées d’argent peuvent atteindre les 45% par rapport à un rachat.
Simulation pour votre rachat: Comment réduire son taux d’endettement ?
Vous avez toujours la possibilité de vendre votre voiture pour en racheter une moins chère avec une échéance plus basse. Ou alors, de vendre votre résidence principale et de repartir en location, mais il n’est pas garanti que votre charge de location soit plus basse que la charge de votre prêt habitat. Si votre acquisition est récente les capitaux restant dus sont encore trop élevés et la différence entre la vente et le remboursement de votre encours est insignifiant. Dans ces cas-là, la seule solution est donc de faire tous racheter vos crédits en un seul et sur une plus longue durée afin de faire baisser la nouvelle échéance.
Pourquoi faut-il baisser son endettement ? Tout simplement en vue de récupérer du pouvoir d’achat
Le taux d’endettement avant maximum :
Il correspond à la capacité financière que vous avez au moment où vous fait la demande de manière à obtenir un crédit. Il n’y a pas de seuil minimum.
Si vous demandez un crédit habitat et un crédit à taux zéro, il est préférable de ne pas avoir d’encours car ils se cumulent aux autres charges de remboursement.
Par exemple : vous avez divorcé et vous payez une pension alimentaire de 200€ en ce qui concerne vos deux enfants. Vos salaires sont de 1800€, vous êtes déjà endetté à hauteur de 11% par rapport à votre capacité d’emprunt, sans prendre en compte pour l’instant votre location. Cela n’est pas anodin dans la mesure où vous fait une demande de prêts immobiliers. Plus votre seuil d’endettement avant l’opération immobilière est élevé et moins vous avez de chance d’obtenir les fonds que vous désirez ou la totalité de votre crédit.
Au sujet d'une opération en rachat de crédit « cette expression » n’a pas du tout le même sens, mais c’est le même calcul. Il va déterminer si vous êtes un emprunteur peu ou beaucoup endetté et en situation de surendettement et ainsi la qualité de votre demande avant l’opération de regroupement de prêts.
Si le pourcentage de vos charges d’encours sont faibles ou qu’elles sont inférieures à 30% ou 40% et que vos relevés de comptes comportent des impayés, nos prêteurs seront plus regardant et demanderons des explications. Il n’est pas concevable quant à nos partenaires financiers que vos comptes bancaires soient dégradés, dans la mesure où vos remboursements sont normaux. Si il est inférieur à 50% et que vous êtes inscrit en banque de France votre dossier sera refusé (sauf si les raisons sont justifiées).
Endettement maxi avant le rachat de crédit :
Si vous avez des charges d’encours qui dépassent les 100% votre demande n’a aucune chance d’aboutir en faveur d'un rachat de prêt sans garantie hypothécaire, il faut impérativement la garantie d’un bien d'habitation.
Simulation pour rembourser vos charges d’encours : Pourquoi un taux d’endettement après maximum ?
Afin de ne pas dépasser leur budget il faut que les emprunteurs ne franchissent pas le seuil de surendettement. En fonction du contexte des emprunteurs s’ils sont locataires ou propriétaires ainsi que les salaires du ménage, l'évaluation n’est pas prise en compte de la même façon. Si le couple à une rémunération nette de 3000€ la règle des 33% limite la charge des crédits à 1000 €. Ils auront un reste à vivre de 2000€ pour payer les impôts la nourriture et toutes les charges du foyer (téléphone, gaz, électricité, assurances…). Prenons l’exemple avec un couple qui gagne 8000€ le tiers des rentrés représentent 2640€, le reste à vivre est de 5340€. Le foyer le plus aisé peut supporter une charge supplémentaire, par contre le ménage avec les plus faibles salaires aura du mal à s’en sortir si on rajoute une charge de crédit supplémentaire.
Emprunter sans s’endetter :
On parle d’être endetté ou surendetté dans la mesure ou la totalité des charges des encours dépassent les 33% ou/et 45% des ressources des emprunteurs. Il peut être facile de les rembourser en réalisant un regroupement de crédit. Le but de regrouper ses financements est de faire baisser les mensualités et donc de se désendetter. L’entreprise Finance O.R. votre spécialiste en rachat de créances vous guide et vous propose une solution adaptée à vos ressources.
Le taux d’endettement des ménages Français : Le Revenu Disponible Brut
La définition sur le Revenu Disponible Brut (RDB) correspond à la totalité de toutes les sommes dont se sert l’INSEE pour calculer et définir l’endettement des ménages Français dans toute leur globalité. Tous les revenus sont pris en compte : salaires bruts + excédents bruts d’exploitation des entrepreneurs individuels + chômages + toutes les allocations + recettes foncières moins les impôts et les charges salariales. Il permet entre autre dévaluer le pouvoir d’achat des ménages, auquel il faut rajouter l’évolution de l’indice des prix.
Il ne faut pas confondre l’endettement des ménages par rapport au Revenu Disponible Brut et taux l’endettement par rapport aux crédits à la consommation.
Simulateur afin de calculer le coût de l'assurance :
L’approche investisseur l’endettement par différentiel :
Les investisseurs, c’est-à-dire ceux qui achètent des biens immobiliers en vue de les mettre en location auprès de particuliers ou également des bureaux pour les professionnels, afin qu'ils perçoivent des recettes locatives. Elles se calculent de manière différente sur cette partie de revenus on appelle cela le taux d’endettement différentiel.
Souvent le but de l’investisseur est de payer moins d’impôts alors il est très fréquent de voir du déficit foncier plutôt que du bénéfice foncier.
Recettes foncières – charges foncières = solde approche investisseur
Le bénéfice ou le déficit foncier est additionné ou soustrait aux revenus.
Prenons un exemple d’un couple d’investisseur qui est salarié dans la fonction publique.
Leurs salaires nets de fonctionnaire est de 5500€ par mois.
Leurs recettes foncières ou locatives est de 1200€ par mois.
La charge de leur prêt en-cours habitat envers leur résidence principale est de 1700€.
La charge immobilière investisseur est de 1500€.
Voici la règle pour la partie investisseur :
Exemple : revenus fonciers 1200€ - charges foncières 1500€ = - 300€ de déficit foncier.
Comme le revenu foncier est négatif alors il se soustrait ressources.
L’assurance de l'en-cours immobilier est incluse dans le montant de la mensualité.
Simulateur en ligne : Voici maintenant la règle du taux différentiel :
Suite de l’exemple :
salaire net de fonctionnaire 5 500€ - déficit foncier – 300€ = 5 200€ tous les revenus
Charge prêt immobilier 1 700€ / revenus 5 200€ x 100 = 32.69% de taux différentiel
Si on avait calculé le taux d’endettement à partir des mêmes données comme pour un particulier (vu en haut de page) alors le résultat n’aurait pas été le même.
En voici la démonstration :
Charges (1200 + 1700) / revenus (5500 +1200) x 100 = 43.28%
Si le solde de l’opération avait été positif soit un bénéfice on aurait additionné le montant aux rentrées d’argent.
Rappel : on a fait abstraction du fait que les royalties locatives ne sont pas toujours prises en compte à 100%. Les banques ou les organismes financiers font souvent une décote à hauteur de 70% ou 80% à partir des recettes locatives pour afin de pallier aux différentes charges.
Cette manière de calculer le taux d’endettement différentiel est profitable aux investisseurs, car cela diminue leur taux global. Leur situation financière est ainsi mieux anticipée et cela leur laisse plus de possibilité d’investir dans de nouveau projet. Toutes les banques en France qui font des prêts immobiliers pour les investisseurs n’ont pas forcement cette approche financière.
Par contre, en rachat de créances nos prêteurs adoptent cette méthode du taux différentiel afin de ne pas pénaliser nos emprunteurs qui ont des problèmes avec leur en-cours personnel. De plus quand on regroupe ses encours tout est mis en œuvre de façon à baisser la nouvelle mensualité. L’entreprise Finance O.R. votre courtier spécialisé en restructuration d'emprunts vous guide et vous conseil dans votre choix et vous apporte toute l’aide nécessaire. Les encours investisseurs sont pris en compte, mais ils ne sont pas rachetés, sauf si le client le demande ou que l’opération n’est pas possible autrement.